Entendimento recente fortalece o poder de decisão dos condomínios residenciais, enquanto o julgamento de um recurso ainda definirá uma regra obrigatória para todo o país. No Sul da Bahia, onde o turismo impulsiona as locações por temporada, síndicos e presidentes de associações precisam acompanhar o tema com atenção.
Equipe de comunicação e marketing | Agosto de 2026
A oferta frequente e profissional de imóveis residenciais para estadias de curta duração, por meio de plataformas como Airbnb e Booking, passou a exigir atenção redobrada dos condomínios. Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que essa utilização depende da aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, quando a convenção estabelece destinação exclusivamente residencial.
O julgamento trouxe uma orientação importante para síndicos, proprietários e administradoras. Também reacendeu uma discussão sobre o direito de propriedade, a segurança dos moradores, a atividade turística e a autonomia dos condomínios para definir o uso de suas unidades. A questão tem peso especial na nossa região, o Sul da Bahia. Destinos como Porto Seguro, Arraial d’Ajuda, Trancoso e Santa Cruz Cabrália recebem grande fluxo de visitantes e concentram imóveis adquiridos para veraneio ou investimento. Diante deste mercado, regras pouco claras podem gerar conflitos entre moradores permanentes, investidores e hóspedes.
O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínios
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o Recurso Especial 2.121.055/MG. Por cinco votos a quatro, os ministros mantiveram uma decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que havia impedido uma proprietária de oferecer seu apartamento para estadias curtas sem autorização do condomínio.
Segundo o entendimento que prevaleceu, a exploração reiterada e profissional de estadias de curta duração pode alterar a finalidade residencial da unidade. Nesses casos, a autorização deve ser aprovada por dois terços dos condôminos, quórum previsto no artigo 1.351 do Código Civil para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, resumiu um dos fundamentos do julgamento: “se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”.
A ministra destacou que a expansão das plataformas digitais aumentou a rotatividade de pessoas dentro dos empreendimentos, com possíveis reflexos sobre o sossego e o controle de acesso.
O STJ também definiu que o nome da plataforma, isoladamente, não define a natureza da atividade. Frequência das reservas, rotatividade dos ocupantes, serviços oferecidos e forma de exploração do imóvel são fatores relevantes para distinguir uma locação residencial por temporada de uma operação com características de hospedagem.
A decisão representa uma proibição geral do Airbnb?
O julgamento analisou um caso específico e consolidou uma orientação importante dentro do STJ. Sua aplicação exige a leitura da convenção e a avaliação da forma como o imóvel vem sendo utilizado.
Em manifestação pública reproduzida pela Folha de S.Paulo, o Airbnb afirmou que “a decisão do STJ refere-se a um caso específico e pontual”. A empresa considera que restrições amplas atingem o direito de propriedade e informou que adotará as medidas jurídicas cabíveis.
A divergência também esteve presente no tribunal. O ministro Antonio Carlos Ferreira defendeu que uma restrição ao direito de propriedade deveria constar expressamente da convenção. Para ele, a utilização de uma plataforma digital, por si só, não transforma a destinação residencial do imóvel.
A votação apertada mostra a complexidade da matéria. Proprietários utilizam a locação de curta duração como fonte de renda, enquanto moradores manifestam preocupação com a circulação intensa de desconhecidos, o uso das áreas comuns e o cumprimento das normas internas.
Novos casos sobre o mesmo tema ainda serão julgados pelo STJ
Poucas semanas depois da decisão de maio, o STJ selecionou dois novos recursos para julgamento sob o rito dos repetitivos. O tribunal irá definir se a previsão de destinação residencial na convenção é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais, mesmo quando o documento deixa de mencionar expressamente Airbnb, Booking ou modalidades semelhantes.
Enquanto a tese é aguardada, os processos judiciais que discutem essa mesma questão estão suspensos em todo o país. O Informativo de Jurisprudência 891 do STJ registra que o tema permanece afetado pelo rito dos recursos repetitivos.
A futura decisão terá força obrigatória para casos semelhantes. Até sua publicação, condomínios devem agir com cautela, documentação adequada e orientação jurídica, evitando medidas tomadas sem respaldo na convenção.
Por que o assunto merece atenção no Sul da Bahia
A economia do Sul e do Extremo Sul da Bahia possui forte dependência do turismo. A procura por hospedagens cresce durante o verão e feriados prolongados, ampliando o interesse por apartamentos, casas de veraneio e unidades situadas em condomínios fechados.
Dados divulgados pelo Governo da Bahia mostram a dimensão dessa demanda. Para o verão 2025/2026, Porto Seguro recebeu a previsão de 500 voos extras.
Esse fluxo movimenta a economia e valoriza os imóveis. Ao mesmo tempo, aumenta a pressão sobre portarias, estacionamentos e áreas de lazer. Condomínios que convivem com locações de curta duração precisam equilibrar a vocação turística da região com a finalidade definida em seus documentos internos.
Associações de moradores e loteamentos fechados também devem acompanhar o debate. A estrutura jurídica dessas organizações pode ser diferente daquela aplicada aos condomínios edilícios. Estatuto, contratos, regulamento e títulos imobiliários precisam ser analisados de acordo com a natureza de cada empreendimento.
O que síndicos e presidentes de associações devem fazer
A primeira providência é verificar como a convenção, o estatuto e o regimento interno tratam da destinação das unidades. Documentos antigos costumam usar expressões genéricas e podem ter sido elaborados antes da popularização das plataformas de hospedagem.
Também é importante identificar como as locações acontecem na prática. Uma operação contínua, com alta rotatividade e oferta frequente, pode receber tratamento diferente de uma locação eventual por temporada. Caso o tema seja levado à assembleia, a convocação deve apresentar uma pauta clara. A gestão precisa observar o quórum aplicável, registrar os votos e redigir uma ata capaz de demonstrar com precisão o que foi deliberado.
As regras operacionais também podem precisar de atualização. Cadastro antecipado de ocupantes, identificação de veículos, entrega de orientações aos hóspedes e responsabilização do proprietário por infrações podem ser discutidos de acordo com a decisão coletiva e sem esquecer que o tratamento de documentos pessoais deve respeitar a Lei Geral de Proteção de Dados.
A aplicação de multas, bloqueio de acesso ou proibição de reservas exigem fundamento nos documentos do empreendimento e respeito ao direito de defesa. Medidas improvisadas elevam o risco de judicialização e podem ampliar o conflito entre os envolvidos.
Assessoria condominial qualificada faz diferença
O debate sobre Airbnb em condomínios reúne questões jurídicas e administrativas que mudam com rapidez. Uma assessoria condominial série acompanha as decisões dos tribunais, revisa os documentos internos e orienta a realização das assembleias conforme os procedimentos legais.
Esse suporte ajuda o síndico ou presidente da associação a apresentar informações seguras aos proprietários. Também permite transformar a decisão coletiva em regras compreensíveis, aplicáveis à rotina do empreendimento e compatíveis com sua realidade.
Na região Sul da Bahia, essa atuação preventiva ganha ainda mais relevância diante da expansão turística e imobiliária. Cada condomínio possui características próprias, como presença de moradores permanentes, vocação para veraneio ou concentração de imóveis destinados a investimento. Uma solução adequada depende da análise desse contexto.
Seu condomínio está preparado para lidar com as novas regras das locações de curta duração?
Uma convenção desatualizada, uma assembleia conduzida sem o quórum correto ou uma penalidade aplicada de forma inadequada podem transformar um problema administrativo em um conflito judicial. Com a Azul Administradora, síndicos e presidentes de associações contam com acompanhamento qualificado para revisar documentos, organizar deliberações e implantar procedimentos seguros para a rotina do empreendimento.
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Fontes consultadas:
– Superior Tribunal de Justiça, decisão no Recurso Especial 2.121.055/MG, publicada em 7 de maio de 2026.
– Superior Tribunal de Justiça, Informativo de Jurisprudência nº 891, Tema Repetitivo 1.443.
– Código Civil, artigos 1.336 e 1.351.
– Folha de S.Paulo, “STJ decide que oferta de imóvel em Airbnb exige aval de dois terços dos condôminos”, publicada em 8 de maio de 2026.
– Secretaria de Turismo do Estado da Bahia, informações sobre a ampliação de voos para Porto Seguro e a Costa do Descobrimento.
– Prefeitura de Porto Seguro, informações sobre fluxo turístico e ocupação durante a alta temporada.
